1. INNLEDNING

Utvikling av eiendommer til salg er en lukrativ bransje for de som lykkes. Dette har ført til at stadig flere mer eller mindre kvalifiserte aktører prøver seg på denne forretningsmodellen. I mange av disse tilfellene står dessverre fortvilte forbrukere igjen i kjølvannet av mangelfulle byggeprosjekter.

En forbruker som har inngått en avtale om kjøp av bolig, med eller uten tomt, vil i det tilfellet det foreligger en mangel ved boligen ha en rekke ufravikelige rettigheter fastsatt i bustadoppføringsloven.

I praksis er det vanlig at entreprenøren svarer på et mangelskrav med å kreve å få “rette” mangelen. Dette kan forbrukeren bare motsette seg dersom retting ikke kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren eller dersom forbrukeren har særlig grunn til å motsette seg rettingen. Men hva skjer dersom entreprenøren påberoper seg retting av mangelen, uten å følge opp?

At utbedringsarbeidene tar lang tid, eller ikke påbegynnes overhodet, er et særlig aktuelt tema under den pågående koronapandemien. Dette blant annet fordi mange entreprenører benytter seg av utenlandsk arbeidskraft som på bakgrunn av innreiserestriksjoner og andre forhold ikke kan utføre rettingsarbeidet som entreprenøren har påtatt seg.

På et tidspunkt kan ikke entreprenøren lenger bli hørt med sitt rettingskrav, og forbruker må da ha rett til å isteden få utbetalt prisavslag. Men hva hvis entreprenøren ikke har midler til å betale prisavslag?

Denne artikkelen skal gi en kort og overordnet innføring i to sikkerhetsventiler en forbrukerkjøper har, i de tilfeller det entreprenøren ikke har vilje eller evne til å følge opp forbrukers krav som følge av påviste mangler ved kjøpet av ny bolig.

  1. DEN LOVBESTEMTE GARANTIEN

Bustadoppføringsloven § 12 bestemmer at en entreprenør skal stille garanti for oppfylling av avtalen hos et godkjent finansforetak, og at dette skal skje før byggearbeidene starter. Normalt stilles garantien i forbindelse med avtaleinngåelsen. I enkelte tilfeller har entreprenøren tatt forbehold ved avtalen, for eksempel om at det skal selges et visst antall boliger før byggeprosjektet starter, og da trenger ikke garantien stilles før forbeholdene er bortfalt.

I perioden fra byggearbeidene starter og frem til overtakelse skal garantisummen dekke minst 10 % av vederlaget. Dette innebærer at kjøp av en ny bolig til NOK 5 000 000 vil måtte sikres med en garanti på minimum NOK 500 000 i denne perioden.

Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at kravet om garantistillelse tilsvarende 10 % ikke gjelder etter overtakelse. Den er altså ment for krav som oppstår og oppdages underveis i byggeprosjektet eller senest på overtakelsesforretningen.

Etter overtakelse har funnet sted, trenger ikke entreprenøren å stille sikkerhet med mer enn 5 % av vederlaget for mangler som oppstår på senere tidspunkt innenfor femårsperioden. I eksempelet over vil forbrukeren da ha sikring i form av garanti på NOK 250 000. Det er naturlig at sikringen av forbruker er dårligere etter at forbruker har valgt å overta boligen, men desto viktigere at forbruker foretar en grundig gjennomgang av boligen under overtakelsesforretningen.

  1. TILBAKEHOLD AV KJØPESUM

I mange tilfeller avdekkes det mangler ved boligen underveis i byggeprosjektet, eller i forbindelse med overtakelse av boligen. Forbrukeren har da rett til å holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.

Det er ikke alltid lett å vite hvor mye som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket, og vår generelle anbefaling er å heller holde tilbake for mye enn for lite. I forarbeidene til loven er det lagt til grunn at forbrukeren skal ha et “slingringsmonn” i vurderingen av hvor stort beløp det er nødvendig å holde tilbake, men vær oppmerksom på at dersom det holdes tilbake et for stort beløp, vil forbruker kunne bli ansvarlig for å betale forsinkelsesrenter for det beløpet som overstiger nødvendig tilbakehold.

Det er viktig å merke seg at man i slike tilfeller har en rett til tilbakehold, og at tilbakeholdet derfor ikke er et betalingsmislighold. Entreprenøren kan derfor ikke nekte å for eksempel overlevere nøkkelen og gi tilgang til eiendommen dersom forbrukeren holder tilbake en del av kjøpesummen på bakgrunn av et mangelskrav.

Men dersom entreprenøren mener at kravet ikke er berettiget, altså at forbrukeren ikke har et mangelskrav, kan entreprenøren holde tilbake sin ytelse ved å nekte å gi forbrukeren nøkkel til boligen.

Dersom forbruker og entreprenør ikke kan enes om hvorvidt det foreligger en mangel, vil det til syvende og sist være en domstol som må avgjøre dette spørsmålet, og dermed spørsmålet om hvem av dem som var i mislighold i sitt tilbakehold.

Tilbakehold kan gjøres på egen konto (“i egen lomme”), eller ved deponering på meglers klientkonto. Førstnevnte kan være aktuelt dersom man har et særskilt behov for pengene man holder tilbake, men fordelen med å deponere beløpet hos megler er at betaling da regnes for å ha funnet sted på tidspunktet for deponeringen. At betaling regnes for å ha funnet sted, innebærer at entreprenøren ikke kan bli hørt med at forbrukeren har misligholdt sin betalingsforpliktelse, og kan da heller ikke tilbakeholde sin egen ytelse uten å være i mislighold.

    1. AVSLUTNING

HLT Advokatfirma har god kompetanse på rettslige problemstillinger som utløses av kjøp og salg av eiendom. I slike tilfeller har de fleste forbrukere også forsikring for kostnader til advokat gjennom sin innboforsikring.

Vårt fokus er alltid å løse saker i minnelighet, men vi har også betydelig prosedyreerfaring dersom saken krever behandling i rettslige rammer.

Dersom du har generelle spørsmål til artikkelen, eller konkrete spørsmål i en sak, er du velkommen til å ta kontakt med advokat Even Torarin Sandahl på ets@hltlaw.no eller 994 81 921.